content top

Initiatief voorstel: Onder nood druk wordt alles vloeibaar en bespreekbaar!

INITIATIEFVOORSTEL: Onder nood druk wordt alles vloeibaar en bespreekbaar!

 

Onderwerp: Noodopvang en sociale huisvesting, werkgelegenheid

 

Initiatiefvoorstel aan de raad om een versnelling in de sociale woningproductie te krijgen, de verliezen in de grondexploitaties te beperken, werkgelegenheid te stimuleren en jongeren en ouderen gepaste, betaalbare huisvesting aanbieden.

Ingediend door: Gewoon Nijmegen, Ruud Klein Hemmink

Datum raadsvergadering

Nummer raadsvoorstel

/ 2016

Introductie

Dit initiatiefvoorstel heeft als doel dat er een paar noten gekraakt worden door de Nijmeegse politiek. De fractie van Gewoon Nijmegen is zich ervan bewust dat er water bij de wijn gedaan moet worden door iedereen. Door als raad positief te besluiten over dit initiatiefvoorstel zal er een grote impuls o.a. gegeven worden:

  • in de sociale huurwoningmarkt,
  • de opvang, huisvesting van oorlogsvluchtelingen,
  • kortere wachtlijsten voor woningzoekenden (jong en oud) in Nijmegen,
  • in het scheppen van werkgelegenheid, stageplekken, ervaringsplaatsen en banen in de regio.
  • het beperken van de risico’s in de diverse grondexploitaties.

Het initiatiefvoorstel zal na positieve besluitvorming door de raad op korte termijn door het college en de ambtenaren in detail uitgewerkt moeten worden.

Om voortvarend aan de slag te kunnen gaan, dienen er wel een aantal principiële besluiten genomen te worden door de gemeenteraad. Indien noodzakelijk kunnen daarna nader uitgewerkte raadsvoorstellen door het college worden voorgelegd aan de raad om een en ander uit te werken

Doel van dit voorstel is:

  • een versnelling in de woningbouw te realiseren
  • meer betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar te krijgen, waardoor de wachtlijsten verminderen, inclusief de toe te wijzen woningen aan statushouders
  • een impuls te geven aan de arbeidsmarkt in de bouw en de toeleveringsbedrijven en de werkgelegenheid te vergroten
  • de tekorten in de diverse grondexploitaties gedeeltelijk op te vangen c.q. te verkleinen
  • de woningen duurzaam en energiezuinig c.q. zelfvoorzienend te bouwen
  • Samen de schouders eronder te zetten

Samen voor Nijmegen: sociaal, duurzaam en ondernemend

Voorstel om te besluiten:

Het college opdracht te geven dit initiatiefvoorstel uit te werken en tijdens dit proces de volgende beslispunten uit te werken en aan de raad ter goedkeuring voor te leggen:

  1. Via de belastingverordening de afvalstoffenheffing weer terug te leggen van eigenaren naar ook huurders van onroerend goed ( De vervuiler betaalt)
  2. De woningcorporaties te verplichten de hierdoor vrijgekomen gelden in te zetten voor investeringen in de sociale woningbouw en deze verplichting voor minimaal 5 jaar vast te leggen. (Dit bedrag van circa 1,6 tot 2 miljoen vertegenwoordigt ca 40 miljoen investeringsvermogen voor de woningcorporaties op jaarbasis
  3. Bij deze investeringen in de sociale sector voorrang te verlenen aan sociale huurwoningen en met name aan een- en tweepersoonshuishoudens
  4. Tevens de bouwgrond tegen het rentetarief in (tijdelijke) erfpacht uit te geven indien nodig voor de realisatie van de boogde woningen aan de woningbouwcorporaties
  5. Een extra impuls van 2 miljoen tot 2,5 miljoen gedurende 5 jaar uit het budget werkloosheidsbestrijding in te zetten als investeringskapitaal voor sociale woningbouw

Toelichting

 Inleiding

De gemeente Nijmegen wordt, net als andere gemeenten in Nederland, geconfronteerd met een bijna onmogelijke opgave in verband met de huisvesting van oorlogsvluchtelingen en statushouders. In eerste instantie heeft de gemeente Nijmegen tijdelijk een noodopvang gerealiseerd voor de opvang van circa 3000 oorlogsvluchtelingen op Heumensoord;

Nijmegen krijgt een taak toegewezen vanuit Den Haag om in een latere fase zorg te dragen voor huisvesting van deze – op dit moment – oorlogsvluchtelingen en later asielzoekers met een tijdelijke status. De sociale huurwoningenmarkt komt hiermee onder grote druk te staan. Immers er zijn geen duizenden woningen vrij en burgers staan al jaren op de wachtlijsten om voor een woning in aanmerking te komen. Ook in Nijmegen. De oorlogsvluchtelingen en statushouders voorrang verlenen in deze markt, heeft als ongewenst bijeffect dat de burgers die al jaren ingeschreven staan een nog langere wachttijd voor hun kiezen krijgen. Dit is niet gewenst.

De oplossing voor deze opgaven is erg moeilijk en dat zal om creativiteit vragen van de gemeente en de gemeenteraad. In de zoektocht naar haalbare oplossingen komen we er niet onderuit om deze in samenhang te zien met andere vraagstukken die er liggen.

De oplossing van dit vraagstuk is niet eenvoudig. Door de complexiteit dienen we de samenhang te zien en te leggen tussen thema’s zoals oorlogsvluchtelingen, tijdelijke statushouders, bestaande woningzoekenden, sociale huurwoningen, opvang en de financiering. Als gemeenteraad moeten wij hierin duidelijk het voortouw nemen en met creatieve oplossingen komen en durf tonen. Dit is de reden voor het indienen van dit initiatiefvoorstel.

Uitvoering en aanpak

De fractie van Gewoon Nijmegen zal proberen in een korte toelichting haar plan voor de realisatie van sociale huurwoningen voor ca.200 tot 250 miljoen euro in 5 jaar uiteen te zetten. Met dit plan wordt tevens het huisvesten van statushouders in de gemeente Nijmegen opgelost. De wachtlijsten voor een sociale huurwoning zullen voor iedereen korter worden, ook voor diegenen die hier nu al op staan.

Terugdraaien lastenverschuiving creëert investeringskapitaal voor de woningcorporaties

De coalitie in Nijmegen heeft in haar coalitieakkoord afgesproken dat er een lastenverschuiving plaats zou vinden. Een verschuiving van de afvalstoffenheffing van de huurder naar de eigenaar. Uit recent onderzoek is gebleken dat het beoogde doel daarmee niet behaald wordt. Jammer, maar het biedt hierdoor wel mogelijkheden om creatief met deze gelden om te gaan en het een en ander te heroverwegen. Hetgeen betekent dat deze lastenverschuiving van huurder naar verhuurder/eigenaar terug gedraaid kan worden.

Gebleken is dat de verschuiving van deze lasten geen effect heeft op de minima. Terugdraaien van deze verschuiving is daarom geen probleem . Het betekent, dat als we naar de oude situatie teruggaan m.b.t. de afvalstoffenheffing, dat dit geen invloed/effect heeft op de minima.

Een groot deel van deze eigenaren zijn woningcorporaties. Zij betalen op dit moment circa 1,6 tot 2 miljoen euro gezamenlijk aan de heffing. Deze kosten zijn in hun toekomstige begrotingen opgenomen en gereserveerd.

Als deze kosten weer worden verschoven van de eigenaren naar de huurders spelen wij in de begrotingen van deze woningcorporaties ca 1,6 tot 2 miljoen euro vrij.

Dit bedrag is de basis voor hun investeringskapitaal. Deze 1,6 tot 2 miljoen betekent voor deze verenigingen dat zij daarvoor voor ca 40 miljoen per jaar in sociale huurwoningen extra kunnen investeren. *)

Als de belasting verordening m.b.t. afvalstoffenheffing op dit punt wordt aangepast dient de gemeente vooraf schriftelijk met de woningcorporaties te zijn overeengekomen dat deze gelden die vrij komen in hun begrotingen gedurende minimaal 5 jaar worden aangewend voor dit doel.

In principe is het geen structurele financiering die jaarlijks doorloopt. Immers jaarlijks bouwen we telkens op het gegeven dat er een bedrag vrijkomt voor de financiering. Echter door het feit dat na realisatie van de betreffende woningen er een nieuwe inkomstenbron c.q. financieringsbron door de woningcorporatie is gerealiseerd door het bouwen. We kunnen daarom spreken van een structureel karakter. Immers de woningen die in het eerste jaar gebouwd worden, worden in het tweede jaar gefinancierd door de huuropbrengsten. Dit geldt tevens voor de woningen die gerealiseerd worden in het tweede jaar etc etc .

Wel creëren we hiermee de start van de ontwikkeling en de bouw van deze woningen.

Gewoon Nijmegen wil hierbij inzetten op:

  1. Een- en tweepersoonshuishouden en ouderenhuisvesting

Omdat in Nijmegen relatief veel een- en tweepersoonshuishoudens zijn (een deel daarvan zijn ouderen) is voor deze groep duidelijk een tekort aan sociale woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Een grote groep ouderen blokkeert hierdoor het vrijkomen van sociale eengezinshuurwoningen. Om ook voor ouderen te bouwen creëren we een doorstroommogelijkheid voor deze groep die nu vaak met een of twee personen in een eengezinswoningen wonen en geen mogelijkheid hebben om naar een gelijkvloerse (kleinere) woning door te stromen. Er zal dus ingezet moeten worden op een- en tweepersoonshuishoudens en ouderenhuisvesting.

  1. Tijdelijk karakter woningen

Volgens de informatie van de woningcorporaties dient een deel van de woningen een wat meer tijdelijk karakter te krijgen van 10 tot 15 jaar. Dit om later niet met een overschot te zitten aan woningen. Immers in 2030 wordt er een krimp verwacht. Het een en ander dient wel goed onderbouwd te worden door de woningcorporatie.

  1. Waar te bouwen.

Het ligt zeker niet in de bedoeling om alleen in de Waalsprong te gaan bouwen. Er zal een inventarisatie gemaakt moeten worden welke grondstukken de gemeente en woningcorporaties etc in eigendom hebben in alle woonwijken. Er zal actief invulling gegeven moeten worden aan het bouwen op deze grondstukken in de wijken. Immers ouderen willen het liefst in hun vertrouwde omgeving en wijk blijven wonen, maar dan kleiner.

Erfpacht

Daarnaast is het wenselijk dat de gemeente de grond onder deze nieuwbouw uit gaat geven in erfpacht (eventueel via een gemeentelijke woningcorporatie). Dit kan een tijdelijk karakter hebben van circa 5 tot 15 jaar. Het erfpachtcanon dat opgebracht moet worden kan gelijk zijn aan de door de gemeente te betalen rente op deze grondlasten en investeringen voor het bouwrijp maken etc.  Met deze constructie worden de verliezen in de Waalsprong en Waalfront duidelijk beperkt en snijdt dit mes aan twee kanten.

Het is financieel het aantrekkelijkst om gronden direct te verkopen. Als directe verkoop geen optie is door te weinig vraag gaat het voorgestelde effect op. De kosten die gemoeid gaan om gronden , die nog bouw- en woonrijp gemaakt moeten worden, moeten in beeld gebracht worden en ook deze rentelasten moeten in de eventuele erfpacht opgenomen worden.   De grond die in erfpacht wordt uitgegeven is bouwrijp. Omdat de gronden gedurende een aantal jaren niet verkocht zijn (10 tot 15 jaar) moet in beeld gebracht worden wat het beperkende effect is als deze gedurende deze periode niet verkocht worden. Tussentijds kan altijd de erfpacht worden afgekocht.

Het in erfpacht uit geven van de gronden betekent een beperking van de verliezen in de grondexploitaties en meer sociale huurwoningen die hierdoor gebouwd kunnen worden.

Er dienen duidelijke afspraken gemaakt te worden met de woningcorporaties wanneer en tegen welke prijzen en voorwaarden de erfpacht afgekocht gaat worden.

Werkgelegenheid en werkloosheidsbestrijding

Daarnaast is het verstandig om de te bouwen woningen vooral aan lokale c.q. regionale aannemingsbedrijven te gunnen. In de aanbestedingsvoorwaarden dient bijvoorbeeld opgenomen te worden dat er een social return in Nijmegen van circa 30 % dient plaats te vinden o.a. in de vorm van leerplekken en werkervaringsplekken in deze bouw Dit betekent een grote impuls in de woningbouw (eventueel gemeentelijke woningcorporatie), de werkgelegenheid, aansluitingen warmtenet, etc. Immers, duurzaam betekent niet alleen duurzaam bouwen maar ook voorkomen dat vanuit heel Nederland dagelijks de bouwvakkers grote afstanden afleggen om te bouwen in Nijmegen.

Deelname gemeente Nijmegen

Het zal duidelijk zijn als de gemeente Nijmegen deze extra impuls geeft, gelijk aan die van de woningbouwcorporaties , dat de gemeente Nijmegen deel neemt in de ontwikkeling en realisatie van de betreffende woningen en op termijn mee dient te delen bij de verkoop van deze woningen c.q. in de rendementen daarvan . De wijze waarop dit in een vat gegoten wordt, dient nader uitgewerkt te worden.

Extra impuls

 Om een extra impuls te genereren moet onderzocht worden of het mogelijk is om jaarlijks 2 tot 2,5 miljoen vrij te maken uit het budget voor de werkloosheidsbestrijding, een actieve rol in het creëren van werkervaringsplekken en werk, de aankomende 5 jaar, waarbij de gemeente deel zal nemen in deze opzet (mede-eigenaar zal worden van deze woningen) en hierdoor het bedrag verhoogd tot maximaal 5 miljoen, hetgeen een jaarlijks investeringskapitaal van circa 100 miljoen per jaar zal kunnen betekenen **).

Het is een vorm van OM-denken. Investeer het geld in bouwopdrachten waarbij werk gecreëerd wordt.

Financiën

Een aantal cijfers zijn weergegeven in deze tabellen waarin je ziet wat de effecten kunnen zijn. Ook kleine veranderingen geven grote resultaten in het investeringsvermogen.

Door jaarlijks deze vrij komende gelden te gebruiken en dit aan te wenden voor het investeringsvermogen treedt er een vliegwieleffect op.

Tabel 1: waarin in begroting 2 miljoen gereserveerd is voor de heffing en 2, 5 miljoen uit werkgelegenheid

Tabel 2. Waarin in begroting 2 miljoen gereserveerd is voor de heffing en 2 miljoen uit werkgelegenheid

 

AflossingVermogen corporaties Investering-kapitaal Corporaties ImpulsWerkgelegen-heid Extra investerings-kapitaal werk Totaal Investerings-kapitaal
2016 2.000.000 40.000.000 2.500.000 50.000.000 100.000.000
2017 2.000.000 40.000.000 2.500.000 50.000.000 100.000.000
2018 2.000.000 40.000.000 2.500.000 50.000.000 100.000.000
2019 2.000.000 40.000.000 2.500.000 50.000.000 100.000.000
2020 2.000.000 40.000.000 2.500.000 50.000.000 100.000.000
Totaal 10.000.000 200.000.000 12.500.000 250.000.000 500.000.000

 

AflossingVermogen corporaties Investering-kapitaal Corporaties ImpulsWerkgelegen-heid Extra investerings-kapitaal werk Totaal Investerings-kapitaal
2016 2.000.000 40.000.000 2.000.000 40.000.000 80.000.000
2017 2.000.000 40.000.000 2.000.000 40.000.000 80.000.000
2018 2.000.000 40.000.000 2.000.000 40.000.000 80.000.000
2019 2.000.000 40.000.000 2.000.000 40.000.000 80.000.000
2020 2.000.000 40.000.000 2.000.000 40.000.000 80.000.000
Totaal 10.000.000 200.000.000 10.000.000 200.000.000 400.000.000

 

Tabel 3 : Erfpacht effect op: in begroting 2 miljoen gereserveerd is voor heffing en 2 miljoen uit werkgelegenheid

 

 

Totaal

Investering vermogen

Erfpacht

Waarde

Totaal
2016 80.000.000 12.000.000 92.000.000
2017 80.000.000 12.000.000 92.000.000
2018 80.000.000 12.000.000 92.000.000
2019 80.000.000 12.000.000 92.000.000
2020 80.000.000 12.000.000 92.000.000
Totaal 400.000.000 60.000.000 460.000.000

 

Het is belangrijk om met de corporaties in overleg te treden of zij bereid zijn het aflossingsvermogen te verhogen uit eigen middelen gedurende deze jaren

De betekenis om de grond in erfpacht uit te geven voor de grondexploitaties dient doorgerekend te worden. In ieder geval zullen de risico’s in de diverse grondexploitaties gedeeltelijk afgedekt worden.

Tot slot

Door in te stemmen met dit voorstel toont Nijmegen aan dat zij creatief omgaat met de problemen die ontstaan zijn en ontstaan door de grote toevlucht van oorlogsvluchtelingen. En creëert zij hiermee een duidelijke win- win situatie voor velen: van oorlogsvluchtelingen, jongeren tot ouderen.

Het vraagt moed en ook water bij de wijn doen van diverse politieke partijen bij hun stokpaardjes. Echter het creëert grote kansen om ook nog niet gerealiseerde plannen in het coalitieakkoord op te pakken betreffende huisvesting, betaalbare woningen en duurzame woningen, maar ook zorg, een economische impuls en werkgelegenheid te scheppen.

Gewoon Nijmegen,

Ruud Klein Hemmink

*)   Investeringskapitaal. : 1,6 tot 2 miljoen is het bedrag dat de rente en de afschrijving, die men op een lening moet betalen. Net als bij een hypotheek heb je een rente en aflossing-last .

Stel de rente is 3 % en de aflossing is 2 % totaal is dat 5%. Dit zijn reële percentages op dit moment . Dan is er voor rente en aflossing beschikbaar 1,6 tot 2 miljoen. Dit is 5 % van je mogelijk te lenen kapitaal waarvan je de lasten kunt dragen. 100 % is dan ca 40 miljoen investeringskapitaal voor de woningbouwcoöperaties. Op dit moment is de rente lager dan 3 % .

**) door deze extra impuls wordt in de berekening bij ad *) het investeringskapitaal vergroot . Immers 5 % is ca 5 miljoen.  100 % is dan ca 100 miljoen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



Plaats een reactie